El procedimiento de desahucio

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Las cuestiones litigiosas relativas a los contratos de arrendamiento ya sean rústicos o urbanos, se van a dirimir a través del procedimiento ordinario, tal y como prevé el art. 249.1. 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), salvo aquellas que versen sobre desahucio por falta de pago o por terminación del plazo pactado de duración del contrato.

En estos casos, las acciones se sustanciarán por los trámites del juicio verbal, trámites regulados en los arts. 437 y ss. de la LEC.

Ahora bien, cuando se ejercita una acción de desahucio por falta de pago la demanda debe ir acompañada de un contenido especial, precisamente para intentar que los derechos del propietario, al que el procedimiento pretende dar protección, sean eficazmente reconocidos.

Por ejemplo, para facilitar el desalojo, el demandante puede anunciar en su demanda que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que el demandante arrendador indique y que no podrá ser inferior a quince días desde que se notifique la demanda.

También se puede solicitar con la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento -salida del inmueble del arrendatario y los enseres existentes- en la fecha y hora que se fije por el Juzgado. En este caso, con el decreto de admisión de la demanda, se fija fecha y hora de lanzamiento para el caso de que no exista oposición o ésta sea resuelta con anterioridad a dicha fecha.

Si bien es cierto que en el procedimiento verbal no cabe la acumulación objetiva de acciones, en el caso de arrendamientos urbanos permite acumular la acción de desahucio por falta de pago o expiración del término contractual con la de reclamación de la cantidad correspondiente a las rentas adeudadas y que se adeuden hasta el momento del lanzamiento.

También en materia de arrendamiento, y a modo de planificación estratégica de una posible futura demanda de desahucio, hay que tener en cuenta que el general derecho de las partes a disponer del proceso se manifiesta de manera peculiar en el ámbito arrendaticio a través de la figura de la “enervación del desahucio” prevista en el art. 22 de la LEC.

Terminarán los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si, requerido el arrendatario de pago, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento previo de pago que se le hace, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Si el demandante se opusiera a la enervación porque no ha consignado u ofrecido las cantidades correctas, se citará a las partes a una vista tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Y aunque haya enervación, el arrendatario demandado debe abonar las costas del juicio.

Esta posibilidad que la Ley ofrece al arrendatario de enervar se pierde cuando:

  1. El mismo hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni
  2. Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Por tanto, es conveniente tener en cuenta esto y antes de demandar requerir extrajudicialmente de pago y esperar 30 días. Si el demandado no está correctamente asesorado, lo desconoce o carece de medios económicos, no contestará ni pagará esperando a tener en el juicio “otra oportunidad” que realmente habrá perdido.

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