División de la cosa común

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Es muy habitual que sean distintos propietarios los que tienen la propiedad de la misma cosa (es muy habitual que la “cosa” sea un inmueble).

Piénsese en una pareja que no se casa y que compran una vivienda por mitad cada uno de ellos, varios hermanos que heredan el mismo inmueble, varias personas que se ponen de acuerdo para comprar haciendo una inversión con la finalidad de revender y obtener un beneficio, etc.

¿Estoy obligado a soportar la situación de comunidad?

En absoluto. El art. 400 del Código Civil señala que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, pero será válido, si existe, el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Aunque hay supuestos muy especiales en que la comunidad debe ser soportada, como es el caso de los elementos comunes en la comunidad de propietarios de un edificio.

¿Existen procedimientos para terminar con la indivisión?

Sí, el general es el previsto en los arts. 400 y 404 y 1062 del CC. Cualquier comunero puede pedir al Juzgado la división. Si la comunidad parte de una relación conyugal o hereditaria, existen procedimientos específicos, aunque todos ellos tienen como denominador común el procedimiento de partición de la herencia

¿Hay diferencias entre que la comunidad exista sobre una cosa indivisible o divisible?

Sí, si es indivisible o la división convierte a la cosa en inservible o se deprecia el valor, el procedimiento termina con la venta en pública subasta de la cosa a dividir, repartiéndose entre los comuneros en proporción a su porcentaje de participación el importe obtenido en la subasta.

Si es divisible, se siguen reglas de la partición y se pueden hacer lotes adjudicándose cada lote resultante a cada comunero. Por el Juzgado se puede nombrar un profesional independiente que realice los lotes y los adjudique.

Antes de solicitar judicialmente la división de la cosa común, ¿debo hacer algo?

No es necesario, en cualquier momento puede solicitarla judicialmente y la obtendrá, pues es un derecho que no admite limitaciones.

Ahora bien, resulta conveniente antes de presentar la demanda de división requerir a los restantes comuneros para que voluntariamente se avengan a dividir o a vender y repartir el precio obtenido de la venta. El requerimiento debe ser fehaciente, vía notarial o postal (burofax).

Si presentada la demanda -que normalmente no admite argumentos de réplica- los demandados se avienen a la división allanándose sin más a la misma, entonces, habiendo mediado requerimiento no atendido, podrán ser los demandados condenados al pago de las costas ocasionadas al solicitante (gastos de letrado, procurador, tasas) al haberse verse obligado a presentar la demanda de división.

¿Existe un plazo para presentar una demanda de división de la cosa común?

No, puede presentarse mientras la situación de comunidad exista.

¿Es complejo el procedimiento de división?

Depende de los bienes a dividir y sus características. Una masa hereditaria compuesta de muchos bienes de naturaleza heterogénea puede resultar complejo dividirla judicialmente.

Pero un piso en propiedad compartida por dos personas al 50 %, es muy sencillo de dividir. Se presenta la demanda, la sentencia será estimatoria, se solicita la ejecución, se pide la valoración para fijar el precio y se celebra la subasta. El dinero obtenido se reparte por partes iguales y el asunto ha concluido.

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